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Mitos y realidades de las inversiones en inmuebles

Por: Financiero 15 Nov 2020

Cuando las personas alcanzan un cierto orden en sus finanzas y logran tener algo de capital acumulado, se enfrentan al reto de poner a producir ese patrimonio, de modo de que éste genere rendimientos que lo protejan de la inflación y además les dé ganancias que complementen sus ingresos.


Mitos y realidades de las inversiones en inmuebles

Compás Financiero

Andrés Chiodi
Consultor Financiero
Profesor del IESA Panamá
@CompasFinancier

Las inversiones en propiedades inmobiliarias no son tan convenientes como muchos creen, al menos no de la forma en que las mayorías las hacen.

Cuando las personas alcanzan un cierto orden en sus finanzas y logran tener algo de capital acumulado, se enfrentan al reto de poner a producir ese patrimonio, de modo de que éste genere rendimientos que lo protejan de la inflación y además les dé ganancias que complementen sus ingresos. 

Una alternativa que muchas personas consideran para alcanzar esa meta, es la de la compra de bienes raíces. Entendamos por qué son una clase de activos que no es apto ni ideal para la gran mayoría de las personas, al menos no en la forma clásica de invertir en ellos. 

¿Ya es muy rico?

Si usted no es un multimillonario, poseer propiedades tales como casas o terrenos implicaría tener una porción demasiado grande de su patrimonio en un solo activo. Eso va en contra de una de las premisas más aceptadas de las buenas inversiones: es mejor diversificar. 

Si ya tiene casa propia (o incluso si debe una parte de ella al banco), es muy probable que tenga gran parte de su capital atado a los vaivenes y riesgos del mercado inmobiliario. 

Sin que toquemos el tema complejo de si tiene sentido económico ser propietarios de nuestras casas, el comprar un bien de tan alto precio como suelen ser los apartamentos, locales comerciales o similares, implica desviar mucho dinero y hasta capacidad crediticia en una sola apuesta. 

Cuando ya disponga de unos cuantos millones, el invertir en bienes raíces puede lograrse ya con menos impacto sobre su cartera de inversiones total, menos riesgos de liquidez y más diversificación. Sin embargo, seguramente se sorprendería saber que muchas personas ricas prefieren otras alternativas de inversión. 

¿Está apuntando a invertir a muy largo plazo?

Las inversiones en inmuebles suelen madurar con el tiempo. Hay costos de transacción en la compra y en la venta que solo se diluyen con las ganancias que puede traer el tiempo.

Como cualquier mercado, está sujeto a fluctuaciones, con lo que la prisa puede hacerle comprar caro y/o vender barato. Además, a la hora de vender puede pasar mucho tiempo antes de conseguir al comprador adecuado que quiera pagar lo que vale su propiedad y no un precio de descuento porque simplemente quiere ser el próximo que juegue a forzar a los mercados. 

A pesar que el tiempo puede lograr que se materialicen las razones por las que un inversor compró algo esperando que su valor subiera, como un auge de una zona que impulse los precios, en los mercados de inmuebles en general han mostrado que al largo plazo y considerando la inflación, las propiedades simplemente conservan su valor respecto al dinero o apenas superan la inflación. 

Por ejemplo, utilizando los índices de inflación y de valor de los bienes raíces en Estados Unidos registrados por la FED, para el periodo de 45 años entre 1975 y el primer trimestre de 2020 (momento de mayor valor de los inmuebles en la historia), esta clase de inversión solamente ha arrojado una ganancia de capital equivalente a una tasa anual compuesta del 0,95%. 

En otras palabras, a pesar que los precios nominales de los bienes raíces casi se sextuplicaron en EE.UU. durante ese periodo, dada la pérdida de valor del dólar en ese tiempo (a una cuarta parte de su valor original), la ganancia de capital para el inversionista fue de menos del 1% anual, un rendimiento claramente pobre, frente a los riesgos implícitos y las otras alternativas existentes. Y eso es antes de considerar los ingresos por alquiler -que no siempre ocurren-  además de los costos de mantener la propiedad -que no se detienen nunca-.

Seguramente podrá pensar en ejemplos de alguna plaza que se ha revalorizado mucho -seguramente su agente inmobiliario le podrá dar buenos ejemplos-, pero también estoy seguro de que podrá dar con otras que se han deprimido -como es el caso de las burbujas inmobiliarias que han explotado-, tirando abajo el valor de los inmuebles de la zona y los sueños de los inversores. ¿Estaría seguro de saber identificar a tiempo la próxima área que brillará y además comprar a buen precio y oportunamente?

¿Es un profesional de los mercados y la administración inmobiliaria?

Si compra propiedades sin dedicarse seriamente a ello, estaría manejando unas inversiones de mucho valor sin el tiempo, recursos y conocimientos necesarios para hacerlo bien. Delegar esa función en un administrador profesional supone el pago de unos honorarios importantes, que merman la rentabilidad para usted, que es lo que al final importa. 

Quienes se dedican a manejar profesionalmente carteras de inversión en bienes raíces saben que no se trata de algo trivial, sobre todo por el tiempo que ello absorbe cuando son numerosas las propiedades, cuando se las administra sin conflictos de interés como a veces tiene quien, por ejemplo, se enfrenta al dilema entre alquilar por corto plazo su propiedad vacacional o disfrutarla con la familia, o también cuando observa varias plazas y sectores diferentes, y no solamente algún apartamento en la misma calle donde vive el aspirante a inversionista, que tendrá las mismas fluctuaciones de mercado que le impactan al inversionista de cerca. 

¿Y si gano dinero comprando inmuebles con dinero prestado?

Muchos argumentan que la rentabilidad de estas inversiones viene cuando se compran con dinero prestado. Eso es así cuando los precios suben y el inversionista, como prestatario, se mantiene solvente. Pero tal como ocurre con cualquier inversión apalancada, se magnifican tanto las ganancias como las pérdidas. No en vano los japoneses siguen sufriendo las consecuencias de su burbuja de los 80, o el resto del mundo las de la crisis de 2007/2008. 

Aunque pueda ver y tocar su propiedad cuando quiera, su valor fluctúa con los mercados hasta en porcentajes muy altos. Si eso ya es algo riesgoso, si se combina con endeudamiento, se convierte en un tipo de inversiones no apto para gran parte de las personas, que no quieren más angustias en su vida.

¿Debe olvidar entonces invertir en inmuebles? 

No. Si tiene mucho dinero e ingresos para recibir créditos sin que sus cuotas y tiempos largos de inversión le quiten el sueño, y si se dedica a ello como actividad profesional, puede seguir apuntando a tener los bienes raíces como un elemento válido de su cartera, en adición a sus tantas otras inversiones. 

Pero si su capital aún es modesto, prefiere tener inversiones más líquidas -aunque estén sujetas a una alta variabilidad-, o prefiere dedicarse a otras actividades en la vida, aún puede incorporar algo de inversiones en bienes raíces en su cartera: a través de instrumentos financieros. 

En los mercados de valores existen sociedades de inversión que se dedican a crear y mantener una cartera de inmuebles bien gestionada y diversificada. 

Puede obtener ganancias de las subidas de los mercados inmobiliarios invirtiendo en empresas de la construcción. 

Hay fondos de inversión que se especializan en bienes raíces, con inversiones directas en esos activos o a través de otros instrumentos financieros dedicados a este sector, tanto a nivel regional o global, o hasta muy específicos, como el próximo fondo de inversión inmobiliaria que será lanzado en breve en Panamá, dedicado a invertir en propiedades del bello Casco Viejo. 

Existen incluso fondos de índices y otros instrumentos pasivos y de costo administrativo muy bajo, que pueden servirle muy bien para incorporar algo de exposición a los mercados de bienes raíces, desde apenas pequeñas inversiones, alta diversificación y con altísima liquidez.

Con los instrumentos financieros del sector inmobiliario puede lograr invertir a la justa medida de sus posibilidades, sin los dolores de cabeza de la administración de inmuebles, a través de gestiones profesionales, con la alta liquidez que brindan muchos de ellos en los mercados de valores y, sobre todo, con una alta diversificación que le traiga resultados con riesgos contenidos. 

Para invertir bien y tener serenidad financiera, se deben seguir ciertos preceptos generales y hasta bastante intuitivos, diferentes a estar poniendo todos los huevos en una misma cesta de ladrillos y cemento, más aún cuando existen tantas personas que terminan decepcionados de la rentabilidad real de sus propiedades. 

Busque asesoría profesional y sobre todo neutral (no interesada en ganarse su jugosa comisión). Aumente su cultura financiera -como por ejemplo leyendo el libro Compás Financiero Personal-. Paso a paso, con ladrillos y muchos otros tipos de inversiones, irá construyendo su fortuna y poniendo los números a su favor.

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