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Mitigue algunos riesgos de las inversiones en Bienes Raíces

Por: Financiero 26 Abr 2021

Invertir en inmuebles es, para muchos, algo que representa menos riesgos que otras alternativas, ya que piensan que el bien raíz estará ahí en las buenas y en las malas. Sin embargo, un inversor consciente sabe que todo capital puesto a trabajar se enfrenta a riesgos.


Mitigue algunos riesgos de las inversiones en Bienes Raíces

Si ya invierte en ellos o ha decidido hacerlo, es importante que enfrente adecuadamente los riesgos que conllevan

Compás Financiero

Andrés Chiodi
Consultor Financiero
Profesor del IESA Panamá
@CompasFinancier

Invertir en inmuebles es, para muchos, algo que representa menos riesgos que otras alternativas, ya que piensan que el bien raíz estará ahí en las buenas y en las malas. Sin embargo, un inversor consciente sabe que todo capital puesto a trabajar se enfrenta a riesgos. 

¿Está seguro de que los inmuebles son buenas inversiones para usted?

Hace un tiempo, en esta misma columna, abordamos el tema de las inversiones inmobiliarias, con una serie de aspectos que todo inversionista debería considerar: retornos reales, riesgos generales y sus características de liquidez. 

Le recomiendo encarecidamente que lo repase para confirmar que esta forma de inversión va de acuerdo con lo que quiere. Si luego de ello, aún considera que quiere invertir en esta categoría, entonces avance hacia el manejo de los riesgos que conlleva. 

Si dispone de un capital modesto, le recuerdo que puede conseguir varios de los beneficios de las inversiones en “Real Estate” utilizando instrumentos financieros especializados en este sector, tales como los fondos inmobiliarios, REITs y similares, las acciones de empresas inmobiliarias e incluso de aquellas dedicadas a la construcción. 

Estas opciones le exponen sin darle los problemas de liquidez típicos del sector, le permiten aprovechar el valor de gestores especializados y le brindan mucha diversificación invirtiendo montos pequeños. 

Pero si tiene más capital que invertir y desea llegar a la raíz de estos bienes, continúe leyendo.

Escogiendo una buena mezcla de inversiones

Hay formas más divertidas de arriesgarse que hacerlo con ladrillos y concreto. Invertir de manera inteligente en inmuebles implica una continua búsqueda de una adecuada diversificación, que le permita reducir el impacto de una propiedad que no se logra alquilar o que enfrenta problemas tales como fallas de la estructura o cambios de zonificación.

También si ocurre la caída en la demanda de un tipo particular de propiedades -tal como sucede ahora en tiempos de pandemia con centros comerciales y residencias en los centros urbanos-. No olvide cosas como los riesgos de desastres naturales propios de un lugar (inundaciones, huracanes, erosión de la costa o terremotos), hasta las consecuencias en el valor de su inversión en una ciudad que pierde valor o en un país cuya economía se deprime.

Para lo anterior, debe vigilar qué tan homogéneo es su portafolio de propiedades, en tantos ejes de diversificación pueda identificar. 

Aunque algunos de los riesgos mencionados se puedan mitigar utilizando pólizas de seguro, ningún inversor se verá satisfecho realmente si debe lidiar con reembolsos y los demás problemas que vienen con un siniestro. 

Recuerde siempre: mientras está creando su portafolio, puede lograr menor exposición a riesgos, mayor diversificación y con alta liquidez utilizando fondos de bienes raíces. 

Buscando bienes raíces que evolucionen

Al invertir, elija propiedades que sean más fáciles de adaptar a un entorno y preferencias de mercado cambiantes. Con ello evita quedarse con bienes que ya no generan interés en el mercado, sino pérdidas para su bolsillo.

Si compra terrenos, prefiera aquellos que puedan ser redirigidos a diferentes usos. Si desarrolla propiedades, piense a ver si puede dar con un plan de desarrollo por fases, en las que incluso comienza generando flujos con usos del terreno que van mutando con el tiempo, mientras maduran las condiciones por las que consiguió atractiva esa inversión. 

Si toma apartamentos, busque aquellos que puedan tener diferentes públicos objetivo a la vez, tal como residencias, alquiler para turistas o para oficinas. Si se trata de propiedades de carácter industrial, busque aquellas más afines a Clusters interesantes para diferentes sectores de la economía, y cuya arquitectura y capacidades sean fácilmente adaptables a diferentes clientes. 

Tome riesgos sin preocupación

Al administrar propiedades pueden surgir diferentes problemas que no deberían serlo jamás. Si ya es tan complejo identificar buenas propiedades como para que se enfoque en ello, no debería quedar atrapado por unos títulos de propiedad con problemas legales: para ello están los seguros que cubren esas eventualidades. 

Si ya el mercado da por sentado que las propiedades deben estar en perfecto estado de conservación y funcionamiento, no debería tener mayores preocupaciones por tuberías que se rompen o ramas de árboles que dañan la fachada: de eso se encarga una administración profesional que de verdad aplique criterios técnicos de mantenimiento y además se respalde en pólizas efectivas. 

Evite que su patrimonio sea tan inmóvil como sus propiedades

Invertir en bienes raíces solía implicar tener el dinero enterrado en las fundaciones de sus edificios. Si a pesar de las opciones financieras para invertir en bienes raíces, prefiere tener su nombre sobre los títulos de propiedad, esté consciente que debe planificar bien su patrimonio, para no tener preocupaciones a la hora de necesitar dinero. 

Una forma de obtener liquidez sin vender es recurrir a hipotecar la propiedad que ya posee. No siempre resulta eficiente por los tiempos y los costos de la transacción, pero en ocasiones es posible hacerlo con buenas tasas de interés, que además se pueden convertir en el costo de financiar el siguiente paso en su portafolio. 

En cualquier caso, contemple una buena diversificación de sus propiedades. Una vez más, la idea clave es reducir la exposición frente a cada riesgo en particular, al alejarse de problemas tales como ciudades o países cuyos mercados caen, tipos de propiedades que pierden demanda, monedas que se devalúan, plazas que quedan arrasadas por desastres naturales o geopolíticos.

Resístase a la idea de perpetuar el foco en inversiones de inmuebles que estén cerca de donde vive, si bien resulta conveniente poder resolver asuntos con una rápida visita, y anticiparlos, por conocer a diario las condiciones del lugar, a la hora de un problema serio como un maremoto, podría ver afectados su vida personal, su propia casa, su empleo, sus negocios y sus inmuebles, todo a la misma vez. Y eso se aleja del objetivo de tener serenidad financiera. 
Los bienes raíces son una opción válida para invertir, si sus condiciones y preferencias resultan compatibles. Conocer bien esta alternativa antes de comprometer su patrimonio, le evitará arrepentimientos y le ayudará a poner los números a su favor.

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