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Empresas

La compraventa de propiedades en Panamá

Por: Financiero 06 Sep 2020

Durante más de 15 años la construcción de edificios lujosos se ha incrementado en la capital panameña, constituyendo una inversión importante para el desarrollo económico del sector. Siendo el centro de la ciudad un atractivo turístico por sus rascacielos, no es raro encontrarnos con clientes maravillados con las edificaciones y tengan el deseo de ser propietarios de un apartamento, ya sea para alquiler o venta posterior.


La compraventa de propiedades en Panamá
Enfoque jurídico

Darío González Martínez
Abogado corporativo

Durante más de 15 años la construcción de edificios lujosos se ha incrementado en la capital panameña, constituyendo una inversión importante para el desarrollo económico del sector. Siendo el centro de la ciudad un atractivo turístico por sus rascacielos, no es raro encontrarnos con clientes maravillados con las edificaciones y tengan el deseo de ser propietarios de un apartamento, ya sea para alquiler o venta posterior.

En todo caso, se debe seguir un proceso que involucra un “due diligence” de la propiedad a fin de determinar ciertos aspectos que nos darán seguridad de adquirir la misma. Son muchas las opciones y los precios que se manejan por cada propiedad, dependiendo de ello, el cliente decidirá si tiene el presupuesto para comprar directamente o decide pagar un abono inicial y financiar el resto con un banco local. Independientemente de ello, estamos en un escenario de negociación que brindará una solución habitacional y complementará la estadía de los inversores.

El primer paso del proceso es firmar un acuerdo llamado “promesa de compra venta” el cual generalmente es redactado por el vendedor en donde se estipula entre otras cosas, que la propiedad será sacada del mercado, precio de venta, abono inicial (de un 10% sobre el valor de la propiedad), tiempos de entrega de los documentos para hacer la escritura final de venta, penalidades por incumplimiento, entrega de la carta de promesa de compra venta.

En este documento se incluye la firma del comprador y vendedor mediante una diligencia ante notario público a fin de autenticar las firmas de ambas partes, y se dé por iniciado formalmente el proceso.

El abono inicial entregado por el comprador, por lo general es utilizado por el vendedor para realizar las diligencias de pago de impuestos, en Panamá se graba con dos impuestos este tipo de transacciones, el impuesto de transferencia de bien inmueble equivalente al dos por ciento (2%) y el impuesto de ganancia de capital equivalente al tres por ciento (3%).

Además, deberá tramitar paz y salvo de inmueble, de servicios públicos (luz, agua) y administración del edificio para cumplir con su parte del contrato de promesa de compra venta. En caso de tener un agente de bienes y raíces involucrado en el proceso, por lo general se le paga el cincuenta por ciento (50%) de su comisión, tomando en cuenta también que dicha comisión es pactada entre un cinco a un diez por ciento del precio de venta, acordado mediante contrato previo con el vendedor.

Una vez el vendedor haga las diligencias de impuestos, deberá presentar ante el comprador toda la documentación que compruebe el pago de los impuestos, incluyendo los paz y salvo y la minuta de venta que es la transcripción del contrato de venta, el cual será utilizado para protocolización ante el registro público para su inscripción.

Hecho esto, se le entregará por parte del comprador la carta de promesa, la cual constituye el saldo restante de la compra. En caso de haber financiación por un banco, los documentos entregados por el vendedor serán entregados al banco para que se encargue de la confección de la escritura final de compra venta, la cual incluirá los términos de hipoteca.

Una vez que refleja que la propiedad se registra a nombre del comprador, el vendedor puede cobrar la cantidad reflejada en la carta de promesa de pago en el banco que haya elegido el comprador, en donde se le pagará dicha cantidad sin ningún requerimiento adicional, basta con presentar la carta para que sea abonada la cantidad.

Este proceso puede durar unos 30 días hábiles, dependiendo de los términos pactados en la promesa de compra venta, ya que, dentro del mismo, se estipula el tiempo que se le dará al vendedor para hacer las diligencias debidas para completar sus obligaciones. El comprador debe tener el saldo restante congelado en el banco, listo para entregárselo al vendedor una vez se haya inscrito la escritura de venta, este punto también sirve de base para pagar el abono restante de la comisión del agente de bienes raíces.

Se les recomienda a los clientes comprar propiedades en Panamá a través de fundaciones o sociedades anónimas para resguardar su identidad, y en caso de adquirir estas propiedades para efectuar negocios, éstas sirven de mucha ayuda para brindar una imagen sólida en el mercado.

Cabe destacar que si el proceso de venta involucra dos sociedades anónimas o fundaciones se deben presentar actas de junta directiva o accionistas que otorguen permiso especial al representante legal para efectuar los trámites de venta, esto constituye un evento importante ya que esa persona cuenta con el visto bueno de la junta directiva para efectuar la venta.

Los gastos de inscripción de la escritura final de venta por lo general corren por cuenta del comprador, quien deberá hacer la debida diligencia ya sea de manera directa o por cuenta de su banco en caso adquirir la propiedad por financiamiento. Ingresada la escritura en el registro público, la misma será calificada por el departamento de hipoteca y en caso de tener algún defecto (error en la redacción o falta de algún documento) será colgado en el sistema y así mismo el comprador deberá subsanar dicho defecto para que la escritura sea calificada lo más pronto posible y sea traspasada la propiedad.

El auge económico del sector de la construcción se remite a la mitad de los 2.000 con la entrada de inversores extranjeros interesados en el mercado inmobiliario, esto ha traído un incremento en la demanda de compra de apartamentos, locales comerciales, oficinas, etc., lo cual ha fomentado los negocios de bienes raíces con fructíferas ganancias, el proceso ha sido creado para garantizar la lealtad entre las partes y sea culminado de manera efectiva.