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El éxodo hacia el campo y su efecto en el mercado

Por: Financiero 12 Jul 2021

En los últimos años, los precios del sector inmobiliario se han disparado debido a que los “flippers”, los especuladores y los compradores tradicionales se lanzan a la compra o venta de viviendas para trasladarse a diferentes zonas de los Estados Unidos. Una faceta interesante de este fenómeno ha aparecido recientemente en las noticias de la NBC, y se relaciona con los mercados de Boise y Coeur D’Alene, en Idaho, los cuales han cobrado mucha notoriedad.


El éxodo hacia el campo y su efecto en el mercado
Los nuevos hábitos e intereses habitacionales de las personas han influido en el sector inmobiliario y de bienes raíces

Chris Vermeulen – Investing

En los últimos años, los precios del sector inmobiliario se han disparado debido a que los “flippers”, los especuladores y los compradores tradicionales se lanzan a la compra o venta de viviendas para trasladarse a diferentes zonas de los Estados Unidos. Una faceta interesante de este fenómeno ha aparecido recientemente en las noticias de la NBC, y se relaciona con los mercados de Boise y Coeur D’Alene, en Idaho, los cuales han cobrado mucha notoriedad.

Los precios de las viviendas en la zona de Boise se han disparado más de un 30% en tan solo 12 meses. En Coeur D’Alene, nos cuenta Chris Vermeulen en un artículo publicado en Investing.com, estos precios se han incrementado en más de un 85% en ese mismo periodo.

¿Se ha distorsionado la medida de la oferta y la demanda?
Vermeulen considera preocupante que las tendencias de compra/reubicación posteriores a la COVID-19 han impulsado los factores de precios de la oferta/demanda muy por encima del punto de equilibrio. Las moratorias y las políticas relacionadas con los inquilinos y propietarios de viviendas durante la crisis pandémica han provocado una crisis de oferta en un momento en el que muchas personas podían vender y reubicarse en diferentes zonas de Estados Unidos al mismo tiempo.

Los datos y la actividad apoyan la hipótesis de que los especuladores, los “flippers” y los compradores de viviendas han esperado el aumento del nivel de precios mucho más allá de un nivel clave de equilibrio, lo que sugiere que es muy probable que se produzca un proceso de reversión en un futuro próximo.

Este evento de reversión puede ser similar a la crisis inmobiliaria de 2008-09, cuando los bancos repentinamente se dieron cuenta de que habían emitido préstamos a unos niveles de precios extremadamente altos, con muy poca garantía para respaldar estas transacciones.

Y del lado contrario, los prestatarios se dan cuenta de manera repentina de que están atrapados en una casa sobrevalorada mientras la economía retorna a niveles productivos más bajos. De cualquier manera, esto parece ser un récipe para algún tipo de crisis emergente.

En pos del equilibrio oferta/demanda
Las cuatro leyes básicas de la oferta y la demanda son sencillas de entender. Básicamente, el mercado siempre busca mantener un equilibrio entre compradores y vendedores basado en factores de oferta/demanda. Cuando se producen acontecimientos extremos que alteran el equilibrio, suben o bajan los precios. Con el tiempo, cuando los precios alcanzan niveles extremos, los compradores y vendedores empiezan a comprender la alteración del precio y se produce un proceso de “reversión”.

Una vez los compradores o vendedores consideran que los niveles de precios son extremos, normalmente se vuelven mucho más reacios a realizar transacciones porque los riesgos también resultan demasiado excesivos. Esto se conoce como la Ley de la Oferta y la Demanda.

El mayor factor que impulsa este importante ciclo de auge que observamos actualmente es la reubicación de personas de las ciudades a zonas más rurales. Con la llegada de la COVID-19, una gran oleada de personas decidió repentinamente abandonar su vida en la ciudad y trasladarse a zonas más rurales para cumplir con el aislamiento voluntario.

Las tasas de interés increíblemente bajas y las consecuencias de la COVID-19 sobre los ingresos, principalmente de los trabajadores del sector entretenimiento, comercio minorista y restaurantes, hicieron que quienes contaban con el capital necesario se aprovecharan del estancamiento que experimentaba en aquel momento el precio de las zonas rurales. En la actualidad, tras más de 14 meses, los precios de las viviendas en estas zonas, están rivalizando, o superando, a los de algunas de las metrópolis más importantes de Estados Unidos.

Este tipo de actividad de precios a través de las zonas rurales, mayormente, parece recordar el ajuste de 2005 a 2008 a los mercados, relacionado con el colapso del mercado en 2008-09 (crisis de vivienda y crédito). Estamos comenzando a ver similitudes en los datos que pueden sugerir que el actual ciclo de auge inmobiliario está en marcha ahora mismo (probablemente impulsado por los especuladores, y las tasas de interés increíblemente bajas).

Los datos muestran una tendencia decididamente a la baja
El Índice de Compra de la MBA de Estados Unidos incluye todas las solicitudes de hipotecas relacionadas con la compra de viviendas unifamiliares, abarcando tanto los préstamos convencionales como los gubernamentales, y todos los productos ofrecidos. Este Índice es un excelente indicador de la demanda y de la actividad relacionada con las tendencias de compra en ese país.

Desde mediados de febrero de 2021, el Índice de Compra de la MBA ha ido a la baja, tras alcanzar lo que parece ser un pico excesivo a finales de 2020 y principios de 2021. Chris Vermeulen estima que este “vuelco” en la actividad de compra de hipotecas es similar al descenso de la actividad hipotecaria de 2006-2007, que se produjo justo antes del amplio colapso del mercado que tuvo lugar en 2008-09 (véase el lado izquierdo del gráfico del Índice de Compra de la MBA de Estados Unidos).

Aunque la actividad hipotecaria mostrada en el gráfico sugiere que los niveles de actividad están alcanzando un máximo cercano a 350, y que históricamente han tocado fondo en torno a 150, un descenso extremo en las tendencias actuales del mercado inmobiliario podría provocar un retroceso hacia el nivel 100 a medida que los compradores se alejan de un acontecimiento potencialmente peligroso relacionado con el descenso de los precios del mercado inmobiliario (reversión).

Los compradores de bienes de gran valor, como una vivienda, tienden a resistirse hasta que se produzcan grandes caídas, esperando las mejores ofertas.

Esta tendencia a la baja en las compras de hipotecas se alinea con la teoría de la oferta/demanda de que los compradores están dudando en perseguir nuevas compras en los niveles extremos actuales. ¿Existen otros datos que apunten a una desaceleración más amplia del mercado en la venta de viviendas? ¿Refleja el nivel de precios actual un equilibrio suficiente entre la oferta y la demanda que permita seguir aumentando el nivel de precios?

Parece que la burbuja inmobiliaria está empezando a estancarse. ¿Qué hará falta para que estalle esta burbuja? Por último, ¿está la Reserva Federal preparada para ello?

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